Порядок проведения оценки квартиры для ипотеки — 5 основных этапов + стоимость процедуры

Оформляя или рефинансируя ипотечный кредит, заемщику приходится оценивать залоговую недвижимость.

Оценка квартиры для ипотеки – требование банка. Кредитор защищает свои интересы, получая подтверждение ликвидности имущества. Кроме этого, от цены объекта зависит и сумма кредита. Что нужно знать заемщику о процедуре оценки и можно ли от нее отказаться? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

Зачем нужна оценка

Сначала разберемся, кому и для чего нужна оценка недвижимости.

Интересы кредитора очевидны: он получает документальное подтверждение стоимости залога. В случае невозврата кредита, банк отсудит залог и выставит его на продажу. Чем выше цена, тем выгоднее банку. Страхуя риски, кредиторы стремятся занизить этот показатель, что позволит выдать меньше денег в долг, получив хорошее обеспечение.

Интересы заемщика противоположны: он хочет завысить стоимость имущества. Во-первых, это увеличивает сумму кредита. Во-вторых, высокая цена ипотечной квартиры гарантирует покупателю получить какие-то деньги при форс-мажоре и конфискации имущества в пользу банка. После продажи и погашения долга, остаток средств получит заемщик.

Таким образом, определяя цену залога, каждая из сторон лоббирует свой интерес.

Особо остро конфликт интересов проявляется при покупке жилья на вторичном рынке, в домах старого фонда. По условиям банка, кредит не дадут на ветхое жилье, в домах под снос, с деревянными перекрытиями и старыми коммуникациями.

Особые условия ждут покупателей, приобретающих квартиры в зданиях, построенных 50 лет назад и более.

В зону риска попадают и квартиры с неузаконенной перепланировкой. Банки будут придирчиво рассматривать отчет и при любом намеке на низкую ликвидность откажут в выдаче ссуды.

По этим причинам определяют стоимость имущества не заинтересованные стороны, а независимые компании. На основе их выводов строятся финансовые отношения кредитора и заемщика.

Итак, если вы обратились за ипотекой и получили предварительное одобрение, вам необходимо оценить приобретаемое жилье. Как это происходит, читайте дальше.

Порядок проведения оценки – 4 основных этапа

Процедура определения рыночной цены проходит в 4 этапа.

Рассмотрим каждую стадию подробно.

1) Подготовка документов

Покупатель собирает документы на приобретаемое жилье.

Стандартный перечень бумаг:

• паспорт (копия) владельца имущества;
• права на недвижимость (договор купли-продажи или договор долевого участия);
• план объекта из БТИ, в том числе поэтажный;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт или справка о типе перекрытий (для квартир в домах постройки старше 1960 года);
• справка об отсутствии объекта в списке домов, подлежащих сносу или реновации (для зданий, построенных до 1970 года).

Если пакет документов подготовлен, приступайте к следующему этапу.

2) Выбор оценочной компании

Задача решается двумя способами: найти оценщика с помощью банка-кредитора или самостоятельно. На консультации в кредитном отделе банка получите список организаций, с которыми сотрудничает структура. Можно остановить выбор на любом оценщике из этого реестра либо самому выбрать исполнителя и согласовать этот выбор с банком.

Важно! Оценочная компания или частное лицо должны быть легитимны — состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь полис страхования ответственности. Предоставленный отчет об оценке должен удовлетворять запросы кредитора и соответствовать требованиям АИЖК.

С оценщиками обсудите стоимость услуги, сроки выполнения, заключаете договор.

3) Выезд на объект, осмотр, фотосъемка, отчетность

Договоритесь о времени осмотра и не забудьте в назначенный день быть на месте.

Как проходит осмотр:

• специалист осматривает помещение на соответствие плану БТИ, фиксирует количество комнат, наличие балкона или лоджии и пр.;
• производит фотосъемку внутри квартиры, фиксирует недостатки, делает внешнюю съемку дома и прилегающей территории, инфраструктуры микрорайона (фотографии приложат к итоговому досье);
• проводит расчет стоимости с применением коэффициентов, влияющих на рыночную цену.

Здесь применяются аналоговый, доходный и затратный методы. Оценщики сравнивают цены продажи аналогичных объектов в данном районе, оценивают затраты на возведение дома и рассчитывают вероятность увеличения рыночной стоимости.

Важно! На этом этапе определяют рыночную цену и ликвидность. Отсутствие перепланировок, свежий ремонт, хорошее состояние внутридомовых коммуникаций и другие параметры составляют техническую сторону отчета и влияют на рыночную стоимость квартиры.

Но ликвидность зависит от экономической ситуации и комплекса характеристик, в том числе наличия развитой инфраструктуры: близости к остановкам транспорта, объектам промышленной или социальной сферы (магазины, школы, производственные предприятия, торговые и спортивные центры и т.д.).

Затем специалисты готовят итоговый отчет. В документе 20-30 страниц, и полная информация о состоянии объекта, обоснование его стоимости. Подготовка документа займет от одного до пяти дней, в зависимости от сложности заказа.

4) Предоставление отчета в банк

Получив отчет (документ должен быть прошит, пронумерован и заверен печатью и подписью руководителя оценочной компании), один экземпляр нужно отдать в кредитную структуру.

Досье содержит несколько разделов:

• сведения об исполнителе (оценщике) и заказчике (владельце квартиры);
• информация об объекте и методах определения цены;
• анализ рынка недвижимости;
• определение рыночной стоимости и ликвидности;
• приложения (документы оценщиков, документы на имущество, фотографии объектов, расчеты рыночной цены и ликвидационной стоимости).

Важно! Отчет действителен 6 месяцев: такой срок регламентирован действующим законодательством. Если по каким-то причинам вы не успели оформить ипотеку до окончания срока «годности», процедуру придется повторить. Этот момент нужно учесть и тем, кто планирует рефинансировать свои кредиты.

Оценка квартиры и рефинансирование ипотеки

И здесь мы отвечаем на вопрос, нужна ли оценка квартиры для рефинансирования ипотеки?

Да, это потребуется сделать независимо от того, в какую кредитную структуру вы обратитесь.

Избежать процедуры можно только при изменении условий ипотеки в части снижения процентов. В этом случае с заемщиком заключается дополнительное соглашение к действующему договору, других действий производить не требуется.

Если речь идет о классической схеме рефинансирования, то это новая сделка, она проходит по типовой процедуре, включающей оценку, заключение договора и регистрацию залога.

Кто оплачивает процедуру — покупатель или продавец

Иногда высказывают мнение, что услуги по определению ликвидности объекта должны входить в расходы продавца. Насколько это верно? Решение зависит от целей заинтересованных сторон.

Продавец без проблем заключит сделку и без отчета, продавая квартиру за наличные. Если так рассуждать, приходим к выводу: оценочное досье необходимо покупателю, чтобы получить ипотечный кредит в банке.

Практика оформления ипотечных сделок это подтверждает: услуги оценщиков оплачивает покупатель недвижимости.

Сколько это стоит

Сколько стоит работа оценщиков, зависит от сложности и срочности заказа. В 2018 году оценку жилой недвижимости можно получить, заплатив от 3000 рублей.

Цена услуг зависит от региона страны, района города (удаленности), состояния дома и земельного участка, сложности объекта.

Например, в 2018 году в Москве средняя стоимость работы на типовых объектах варьируется от 5000 до 7000 рублей. В Волгограде и Воронеже – от 3000 до 4500 рублей.

Если требуется определить ликвидность жилья с оригинальной планировкой (что часто встречается в новостройках бизнес и премиум-класса), цена определяется индивидуально.

Подробности о процедуре смотрите в видеоформате:

Где заказать оценку недвижимости для ипотеки

Где заказать услуги и как выбрать исполнителя, мы подробно расскажем в следующем разделе. А здесь рекомендуем ознакомиться с предложениями компаний, сотрудничающих с ведущими банками.

ООО «Митра Групп»

Оценивает недвижимость всех видов. Специалисты составят отчет в течение 1-5 дней и доставят курьером. Цены начинаются от 2500 рублей за объект. Из прайса на сайте компании узнаем, что услуги по аудиту двухкомнатной квартиры в пределах МКАД будут стоить 5000 рублей.

Первое бюро оценки и экспертизы

Работает со всеми видами недвижимости, земельными участками и пр. Представит результат в печатном и электронном виде. Стоят услуги от 2000 рублей. Сроки исполнения от 2 дней. Гарантии заказчикам в течение 3 лет.

Корпорация Оценка

Оперативно оценивает все виды жилой недвижимости, в том числе загородные дома. Прайс не публикуется в открытом доступе, но на сайте организации есть готовые примеры отчета.

Как выбрать оценочную компанию — полезные советы и рекомендации

Выбор исполнителя зависит от кредитной стратегии заказчика. В подавляющем большинстве случаев заемщики обращаются к посредничеству кредитора. Банк рекомендует клиенту организацию из реестра аккредитованных партнеров, и сам передаст заявку и все документы.

Такой подход имеет ряд преимуществ:

1. Отчет по требованиям закона и пожеланиям банка. Компания-партнер банка представит досье, полностью учитывающее пожелания кредитора и отражающее все нюансы состояния недвижимости.
2. ​Скорость всех операций. Банк проявит лояльность, содействие в ускорении процесса оформления кредита.
3. Конкурентные цены и скидки. Оценочные компании работают по рыночным тарифам, предоставляя скидки клиентам, направляемым партнерами.

Заемщику остается только оплатить услуги исполнителя и дождаться кредитных денег для покупки жилья.

Мы рекомендуем этот способ, если требуемая сумма кредита не зависит от цифры в отчете оценщика и нужно без хлопот оформить сделку.

Иванов И.И. покупает типовую квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос (собственный капитал) составил 2,5 млн рублей (50%). Ликвидность аналогичных квартир в данном районе варьируется в диапазоне 5,0 -5,1 млн. рублей.

По согласованию с клиентом, банк передал его заявку в оценочную компанию. Результат был получен на следующий день, и банк одобрил сделку.

Интересы банка: выдав ссуду 2,5 млн он получит залог в два раза превышающий кредит. Оценка залога будет подтверждена проверенным партнером.

Интересы заемщика: обратившись к оценщику по рекомендации банка, он быстро получит нужные деньги на выкуп жилья.

При оформлении кредита с минимальным первым платежом от стоимости залога зависит размер ссуды. Здесь мы рекомендуем покупателю проконсультироваться с оценщиками. Не надо склонять специалистов на завышение цены – это уголовно наказуемо.

Просто озвучьте желаемую для вас сумму кредита и узнайте, насколько цифры отчета могут ей соответствовать. После этого решите, стоит ли оформлять кредит или отложить сделку.

В случае если заемщик хочет воспользоваться услугами компании, которой нет в реестре аккредитованных партнеров банка, его будут ждать сюрпризы.

По закону можно привлекать к аудиту недвижимости любого легитимного оценщика. И банк не вправе отказать в этом. Но представленный результат может запросто не удовлетворить кредитора. В этой ситуации стоит получить письменное разъяснение банка и отдать досье на доработку.

Итог: положительный результат достигается с потерей времени и денег.

Если возникнет спорный случай, и отчет независимой компании не удовлетворит заемщика (например, ликвидность гораздо ниже стоимости квартиры), такие ситуации решаются индивидуально, заказом повторной проверки.

Из практики: банк выдаст сумму, ориентируясь на меньший показатель. Поэтому, если цифры оценочного досье недостаточны для получения нужной суммы, готовьте дополнительное обеспечение или берите потребительский кредит.

Можно ли отказаться от оценки квартиры

Отказ от процедуры определения стоимости недвижимости повлечет отказ в выдаче кредита. Поэтому оценивать имущество придется, а вот каким методом – решается в ходе осмотра и проверки документов.

Например, сравнительная методика, при которой анализируются цены на аналоги в выбранном районе, не подходит для объектов индивидуальной планировки. Этот метод нельзя применить и при временном застое на рынке недвижимости: если мало сделок, то и данных для анализа недостаточно.

Поэтому, об отказе от оценки говорят применительно к какому-то конкретному способу, принимая во внимание особые обстоятельства. В таких случаях процедура проводится другой методикой и это находит отражение в итоговом досье. И, как следствие, влияет на решение банка и условия кредитования.

Для заемщика (покупателя) отказ оценочной компании проводить аудит каким-либо методом – повод задуматься о сделке и еще раз взвесить плюсы и минусы от покупки недвижимости нестандартной планировки или в неудачной экономической зоне.

Запомнить

1. Оценивать недвижимость могут организации и частные лица, действующие по законодательству РФ, состоящие в СРО и имеющие страховые полисы. Самостоятельно выбирая оценщика, проверьте его легитимность, опыт работы и готовность выполнить работу в соответствии с требованиями кредитора.
2. Пользуйтесь рекомендацией кредитной структуры по выбору оценщика, экономьте свои деньги и время.
3. Консультируйтесь с оценщиками на этапе осмотра имущества: это поможет в принятии решения покупки жилья в ипотеку.
4. Помните о сроках годности отчета (6 месяцев) и оформляйте кредит сразу после получения и передачи документа в банк.

Удачи в сделках и до новых встреч!

(2 оценок, среднее: 2,50 из 5)

Загрузка...