Как купить квартиру от застройщика в ипотеку — 7 основных этапов + советы по выбору надежного застройщика

Приобретение собственного жилья — первостепенная задача для многих россиян. Свой угол хочется иметь каждому. Цены на недвижимость не вселяют энтузиазма, однако существуют способы купить квартиру максимально выгодным способом. Один из них — ипотека от застройщика.

В этой статье мы подробно разберем, чем так интересна покупка недвижимости на ранних этапах строительства и какие риски несет в себе этот способ. А также выясним, как купить жилье у строительной компании и не быть обманутым.

В чем особенности ипотеки от застройщика

Строительство дома почти всегда происходит за счет привлечения кредитов. Поэтому застройщик заинтересован в быстрой продаже объекта. Хочется не только отбить деньги, вложенные в строительство, но и заработать.

Для этого строительным компаниям необходимо привлечь как можно больше покупателей.

Продажа большого количества квартир на раннем этапе строительства выгодна. Это быстро покрывает кредитную нагрузку.

Для привлечения клиентов Строительные организации используют два способа:

1. Низкие цены. На ранних этапах строительства квартиры продаются с огромными скидками. Мои близкие друзья приобрели таким способом жилье за 50% от стоимости в готовой новостройке. Но чем дальше продвигается застройка, тем меньшие скидки предоставляются. После сдачи дома в эксплуатацию цена недвижимости будет приближаться к 100% от рыночной.
2. Льготные условия кредитования. Заем на строящееся жилье оформляется на более выгодных условиях, чем на вторичное. Связано это с высокой заинтересованностью застройщика продать квадратные метры. Как правило, предлагается два варианта. Первый — кредитование у строительной фирмы на малый срок (не более трех лет) под очень низкий процент. На рынке встречается и беспроцентная рассрочка. Второй вариант — кредитование у банка партнера под низкий процент и на длительный срок (до 30 лет).

Стоит понимать, что чем дешевле обойдется вам квартира, тем позже вы в нее сможете заселиться. Среднее время строительства многоэтажного дома в России — 3 года.

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Рассматривая предложения банков по ипотечному кредитованию, вы не найдете ни одной программы, в которой дают заем без первоначального взноса. Кредитные организации не рассматривают возможности выдачи подобного кредита населению.

Однако для новостроек делается исключение. Если вы напрямую обратитесь в строительную организацию, то вам предложат специальные условия от банка-партнера. Иногда встречается ипотека без первоначального взноса. Но в последние два года количество таких предложений существенно сократилось.

Такую акцию от застройщика я нашел для города Екатеринбурга:

• первоначальный взнос — 0-19%;
• максимальная сумма кредита — 15 000 000 рублей;
• срок кредитования — до 10 лет;
• процентная ставка — от 12,5% годовых.

Условия по таким кредитам менее выгодные, например средняя процентная ставка по ипотеке в Сбербанке — 9%. Пользоваться такими предложениями стоит только в случае крайней необходимости.

Как купить квартиру от застройщика в ипотеку — 7 основных этапов

Покупка собственного жилья — серьезный процесс. Особенно это касается приобретения квадратных метров в строящемся доме. Рисков и вопросов очень много. Запутаться легко.

Мы составили подробную инструкцию о том, как купить квартиру в новостройке.

Весь процесс разберем на примере простой российской семьи, в которой недавно родился второй ребенок.

Глава семейства по имени Петр решил взять ипотеку. От друзей он слышал, что недвижимость, купленная на раннем этапе строительства, гораздо дешевле. Поэтому выбор пал на этот вариант. Мы подготовили пошаговую инструкцию и вместе с Петром пройдем все этапы от выбора до покупки жилья.

Этап 1. Выбор подходящей новостройки и квартиры.

Перед Петром стоит непростая задача — выбрать квартиру. Как это сделать, на что обращать внимание?

Есть несколько факторов, на которые нужно обязательно обратить внимание:

1. Инфраструктура района. Все необходимые объекты, такие как школы, детские сады, больницы должны находиться рядом. Если вы покупаете квартиру в строящемся районе, запросите у застройщика план. Социально важные объекты вносятся в них заранее.
2. Инфраструктура дома. Детские площадки, парковки — важные элементы комфортной жизни. Наличие грузового лифта также идет в плюс.
3. Планировка. Лучшим вариантом считается «распашенка», когда из коридора комнаты выходят в разные стороны. Особое внимание нужно обратить на санузел. У Петра большая семья, для него критически важно, чтобы туалет и ванны были раздельными.

На финальных этапах строительства организовываются ознакомительные экскурсии. Они позволяют окончательно определиться с выбором.

Этап 2. Бронирование

Квартира выбрана, но оформление ипотеки займет некоторое время. Петр решил заключить договор бронирования, чтобы понравившиеся квадратные метры не отошли другому покупателю.

Такой документ должен содержать в себе следующие пункты:

1. Предмет договора. Окончательный адрес присваивается дому только после сдачи его в эксплуатацию. Поэтому необходимо максимально точно указать основные характеристики квартиры: площадь, этаж, количество комнат, планировка. Некоторые строительные фирмы присваивают им идентификационные номера.
2. Сроки действия. Как правило, для оформления займа или сбора денежных средств хватает двух месяцев. На этот срок и заключается договор бронирования.
3. Цена объекта. В документе должна быть четко прописана стоимость недвижимости. В этом пункте указывается форма расчета. В нашем случае это ипотека.
4. Реквизиты сторон. Их необходимо тщательно проверить, в случае ошибки договор признают недействительным.
5. Гарантийный платеж. Это один из обязательных элементов. Сумма колеблется от 30000 до 50000 рублей. Обратите внимание на условия возврата денег в случае расторжения. Как правило, эта сумма в дальнейшем идет в зачет стоимости квадратных метров.

Но некоторые фирмы выделяют гарантийный платеж отдельной услугой. Этот момент нужно уточнять у продавца. Предлагаем вам скачать стандартный договор бронирования.

Этап 3. Выбор банка и подачи заявки на получение займа

Петру предложили воспользоваться услугами банка-партнера. Но наш герой решил сравнить условия кредитования с другими банками. И выбор пал на ипотеку для семей с детьми с господдержкой от Сбербанка.

Кредитные организации, сотрудничающие со строительной фирмой, действительно предлагают выгодные условия. Но они могут быть не самыми привлекательными на рынке, как в нашем случае.

Для оформления ипотечного займа можно использовать материнский капитал и другие льготы, предоставляемые государством.

Этап 4. Заключение ипотечного договора и получение кредитных средств

Банк выбран, теперь необходимо подать заявку. Список необходимых документов Петр нашел на сайте Сбербанка.

Нашему герою понадобились следующие:

• паспорт;
• паспорт супруги;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельства о рождении детей.

Зарплату Петр получает в Сбербанке, поэтому справку 2-НДФЛ банк не требует.

Обратите внимание, что для каждой ипотечной программы банк требует свой список документов. Подробнее узнавайте на официальном сайте или в отделении.

В течение трех дней ипотеку одобрили. Оформление займа заняло 5 дней.

Этап 5. Заключение договора долевого участия

Кредит получен, но впереди самый ответственный этап — подписание договора долевого участия (ДДУ). Этому документу необходимо уделить максимальное внимание. Он подписывается в соответствии с ФЗ-214.

В обязательном порядке должны быть прописаны следующие пункты:

1. Информация о застройщике. Полное наименование организации, юридический и фактический адреса, реквизиты. Если продажей занимается посредническая организация, то должны прилагаться документы, которые свидетельствуют о том, что такие полномочия были делегированы.
2. Предмет договора. В тексте должно быть четко указано, что происходит передача конкретной недвижимости в конкретный срок.

Другие договоренности, такие, как совместное инвестирование , финансирование строительства, уступка права помещения после ввода в эксплуатацию не имеют ничего общего с ФЗ-214!

Чтобы ДДУ считался действительным, он должен содержать абсолютно все данные об объекте: кадастровый участок, предполагаемый адрес и другие сведения.

В том числе:

1. Финансовые гарантии. С 2014 года этот пункт обязателен для ДДУ. В нем указывается, с помощью каких средств обеспечивается возведение и ввод жилья в эксплуатацию.
2. Гарантийный срок. Он четко регламентирован законодательством. Для квартир — 5 лет, для инженерных сооружений — 3 года. Любые изменения считаются незаконными.
3. Площадь. Этот параметр считается вместе с балконом, лоджиями и террасами. Часто в ДДУ встречается пункт, согласно которому после окончательного обмера производится пересчет. Если итоговая площадь больше заявленной, то дольщик доплачивает строителям, если меньше, то наоборот. ФЗ-214 позволяет вносить в ДДУ подобные правки. Но юристы придерживаются мнения, что оба варианта нарушают права потребителя.
4. Перечень атрибутов. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны установленные двери, окна и прочие детали. Если проект предусматривает чистовую отделку, то указано должно быть абсолютно всё, вплоть до штукатурки и обоев.
5. Сроки сдачи. Это один из основных пунктов. Законодательство позволяет указывать квартал, в котором сдается объект. Если дом не сдан, то дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ только спустя два месяца.

Этап 6. Регистрация договора в Росреестре

Договор долевого участия заключается в трех экземплярах. Первый остается в Росреестре, второй и третий отправляются обеим сторонам. ДДУ обязан регистрировать застройщик, о чем нам четко говорит ФЗ-214. Но будет не лишним проконтролировать этот процесс.

Петр получил свой экземпляр с отметкой о регистрации через 7 дней. Если бы он был первым дольщиком, то время ожидания увеличилось бы до 18 дней.

Обратите внимание, на каком этапе заканчивается ответственность покупателя. Застройщики настаивают, что на моменте получения денег от банка. Однако юристы уверены, что ответственность покупателя заканчивается в момент, когда банк производит перевод денег на счет компании.

Этап 7. Внесение средств на аккредитованный счет застройщика

После получения заверенного договора банк переводит деньги на счет строительной организации. Обратите внимание, что банковский счет должен быть аккредитован именно под застройку.

После этого Петр может считать себя обладателем недостроенной квартиры. Осталось дождаться конца строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Сколько времени занимает процедура оформления

Мы рассмотрели подробно процедуру оформления займа на долевое строительство. Но один вопрос до конца остался неясным — сколько времени это занимает.

Собрав данные, мы всё подсчитали и учли, все возможные варианты.

Получилось следующее:

1. Сбор документов. Документы для подачи заявки реально собрать за один день. Исключение — справка 2-НДФЛ, работодатель может затянуть оформление до трех дней.
2. Рассмотрение заявки. Если вы получаете зарплату или ранее брали кредиты в данном банке, то решение принимается быстро. Сбербанк отвечает в течение 2-5 дней. Но в отдельных случаях рассмотрение может затянуться до 30 дней.
3. Оформление кредита. Тут все достаточно просто, если не затягивать самому, то реально уложиться в 5 дней.
4. Регистрация ДДУ в Росреестре. От 7 до 18 дней.

Итого, при удачном стечении обстоятельств на оформление документов понадобится две недели. Максимальный срок — 2 месяца.

Чем рискует заемщик

Долевое строительство — это риск, иначе квартиры на вторичном рынке не были бы так востребованы.

Давайте рассмотрим основные риски, с которыми может столкнуться дольщик:

• заморозка строительства на неопределенный срок. Проблема обманутых дольщиков была крайне актуальной 7 лет назад, сейчас подобное случается реже, но риск есть всегда. Не поможет даже расторжение договора — деньги вернуть нереально;
• необоснованное и необозначенное увеличение стоимости. Цена может измениться только в связи с увеличением метража. В остальных случаях это незаконно;
• значительное изменение в планировке, влияющее на стоимость. Всё то же самое, что и в предыдущем пункте;
• просрочка при сдаче в эксплуатацию. Если это произошло по причине форс-мажора, то сделать с этим ничего нельзя. Как правило, в последнее время в ДДУ прописывается неустойка при задержке сдачи дома;
• перепродажа забронированного объекта. Договор бронирования заключается отдельно. В случае, если застройщик оказался недобросовестным и продал забронированную квартиру, то лучше отказаться от покупки жилья у него;
• дефекты, обнаруженные после передачи, которые застройщик отказывается устранять. Если отказ происходит во время гарантийного обслуживания, то стоит принудить строителей к исполнению своих обязательств через суд.

Как разорвать договор долевого участия

Что делать, если произошла одна из вышеперечисленных ситуаций, и вы хотите расторгнуть ДДУ? В первую очередь, нужно обратиться к застройщику и попытаться мирно решить вопрос. Это будет самым оптимальным вариантом для обеих сторон.

Проблема в том, что по договору ипотеки недвижимость находится в залоге у банка и все юридические действия должны одобряться кредитной организацией.

На уступки вам не идут, что делать в такой ситуации? Единственный вариант — обращение в суд. В судебном порядке договор будет расторгнут, и вам вернут сумму, указанную в нем.

Но остается вопрос — что делать с процентами по кредиту, которые выплачивались банку? Ведь в законодательстве этот пункт никак не регламентирован.

Любая сторона договора, нарушившая обязательства, обязуется возместить ВСЕ убытки. Поэтому имеет смысл включить проценты по ипотеке в исковые требования.

Как выбрать надежного застройщика — полезные советы и рекомендации

Риски велики, но реальный шанс купить квартиру за половину цены привлекает многих.

Как выбрать компанию и при этом получить в собственность заветную недвижимость? Реально ли это?

Мы подготовили несколько простых, но очень полезных факторов, которые нужно учитывать при выборе застройщика:

1. Портфолио. Застройщик должен реализовать несколько проектов до этого. Если вы покупаете квартиру в первом доме этой компании, есть риск, что дом так и не возведут.
2. Долгострои. Обязательно проверьте наличие долгостроев. Такая информация не афишируется, но найти её в интернете достаточно просто.
3. Репутация и отзывы. Почитайте отзывы в интернете от владельцев квартир в уже построенных домах. Есть ли нарекания, вовремя ли был сдан объект — это составит представление о строительной фирме.
4. Банки-партнеры. Участие в долевом строительстве — большой риск не только для заемщика, но и для банка. Если с компанией сотрудничают крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, это означает, что они уверены в успехе проекта.

В этом видео подробно рассмотрен вопрос, как выбрать застройщика:

Заключение

Мы подробно рассмотрели, что представляет собой ипотека от застройщика. Подобными предложениями ежегодно пользуются тысячи российских семей.

Выбирайте грамотно, не спешите и тогда вам не придется беспокоиться о том, как вернуть свои деньги, а жилищный вопрос будет решён уже в самом ближайшем будущем.

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...