Как взять ипотеку на покупку вторичного жилья — пошаговая инструкция для заемщика + советы как снизить ставку по ипотечному кредиту

В марте 2018 года моя знакомая купила жилье в ипотеку. Ирина выбрала квартиру хорошей планировки в доме старой постройки, в удобном районе. Цена соответствовала бюджету и планам: собственными средствами оплачивалась половина стоимости, оставшуюся сумму покрывала ипотека на вторичное жилье.

Обратившись в банк, она была неприятно удивлена ставками: на готовое жилье они оказались выше, чем на квартиры в новостройках. Этот и другие «подводные камни» ипотечных кредитов на вторичку мы обсудим в новой статье.

Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье

На вопрос, можно ли взять ипотеку на вторичное жилье, финансовые консультанты ответят утвердительно. Но будем честными: банки одобрят кредит только при соответствии объекта и заемщика требованиям. И условия кредитования для каждого клиента будут индивидуальные.

Ирине Федоровне предложили специальный тариф, 10% годовых. Что же повлияло на позицию банка?

В конкретном случае:

• высокий первый взнос;
• хорошая кредитная история;
• официальное подтверждение доходов;
• корпоративные отношения;
• юридическая чистота сделки;
• ликвидность объекта.

Опыт моей знакомой можно использовать в качестве примера, как правильно взять ипотеку на вторичное жилье, и мы еще к нему вернемся.

Рассмотрим три причины, по которым банкиры предъявляют повышенные требования при кредитовании вторички.

1)Техническое состояние объекта

Покупка квартир в домах старого фонда имеет высокие риски: дом может идти под снос или ожидать капитального ремонта. Материал стен, перекрытий, высотность, наличие перепланировок, состояние коммуникаций – все эти параметры влияют на оценку объекта и окончательное решение банка.

2) Юридическая чистота

Учитывая высокий процент махинаций с недвижимостью, банк проверяет документы на приобретаемый объект.

Покупателю откажут, если:

• часто менялись собственники;
• в квартире прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью;
• продавцом объекта выступает родственник заемщика.

Есть и другие причины отказа, например, покупка доли или комнаты: банкиры не дадут деньги при риске оспаривания права собственности.

3) Рейтинг заемщика

Традиционная причина отказа в выдаче любой ссуды – низкая платежеспособность и плохая репутация. Жилищный заем не дадут клиентам с отрицательной кредитной историей, безработным, без подтвержденных доходов. Даже если выбранный объект ликвидный, заемщику с низким рейтингом откажут.

Резюмируем: ипотечный кредит на вторичное жилье гарантированно одобрят клиентам с хорошей репутацией, приобретающим ликвидную недвижимость без юридических рисков.

Условия предоставления

Особенности жилищных ссуд (длительные сроки и крупные суммы) объясняют условия предоставления.

Перечислим наиболее распространенные.

1) Залог и поручительство

Обеспечением ссуды выступает приобретаемая недвижимость. В ряде случаев деньги дают под залог уже имеющегося жилья. Если рейтинг заемщика сочтут недостаточным, потребуют дополнительных гарантий, например, поручительства.

2) Созаемщики

В специальных программах, для молодых семей или с использованием материнского капитала, супруг(а) заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком. В остальных случаях созаемщиков привлекают, чтобы получить лучшие условия.

3) Страхование

Банки настаивают на оформлении страховых полисов.

Что предлагают застраховать:

1. Объект залога от порчи и утраты – на весь период кредитования.
2. Титул, риск утраты права собственности – на первые три года после покупки.
3. Жизнь и здоровье заемщика – на весь период ипотеки.

Страхование – дело добровольное, но кредиторы умеют убеждать: без полиса процентная ставка возрастет на 1-2%.

4) Первый платеж

Наличие собственных средств – обязательное условие. Купить жилье без первоначального взноса в ипотеку могут заемщики с материнским капиталом или военным сертификатом. В этих случаях государственные средства будут направлены на уплату первого взноса.

Большинство программ в 2018 году на вторичное жилье декларируют начальный платеж от 20%. Чем выше сумма, тем больше шансов на одобрение заявки по лучшим тарифам.

5) Требования к заемщикам

Ипотечный заем дадут гражданам РФ трудоспособного возраста, подтвердившим наличие постоянных доходов. Оценка платежеспособности производится по формуле: совокупных доходов семьи должно хватать на текущие расходы и расчеты по ссуде.

6) Условия кредитования

Ипотечную ссуду в 2018 году оформляют на срок до 30 лет под ставку от 8,9%.

Это не касается специальных программ: например, указ Путина по поддержке многодетных семей дает возможность получить временную льготу (6%) на ипотеку в новостройках.

При стандартных программах на вторичку окончательный тариф зависит от совокупности всех перечисленных выше условий.

Как взять ипотеку на вторичку — пошаговая инструкция для заемщика

Перед выбором кредитора оцените свое финансовое положение и рассчитайте личный бюджет.

Как это сделала Ирина:

• требуемая сумма ипотеки 1,5 млн рублей (стоимость квартиры 3 млн рублей — собственные средства 1,5 млн рублей);
• чистый доход 30 000 рублей (зарплата 60 тыс. рублей — текущие расходы 30 тыс. рублей).

Исходя из этих условий, она определила комфортный уровень для себя платежей в банк – не более 15 тыс. рублей в месяц. В бюджет сопутствующих расходов внесли госпошлину за регистрацию сделки и страховые полисы на первый год, всего 14 000 рублей.

Расчеты были сделаны с учетом целей заемщика – купить свое жилье и выплачивать по ипотеке сумму, необременительную для бюджета. Если бы Ирина сказала: «хочу рассчитаться с банком за 5 лет», размер платежа превысил бы ее чистый доход. Ставя цели, соизмеряйте их с вашими возможностями.

Приведем порядок получения ипотеки на вторичное жилье

Шаг 1. Выбираем банк и подаем заявку

Переходя к выбору банка, оцените свои отношения с финансовыми структурами. Например, Ирина обратилась в банк, с которым у ее компании-работодателя хорошие деловые связи. Это положительно повлияло и на скорость рассмотрения заявки, и на тариф.

В первую очередь обратите внимание на банки, с которыми уже есть опыт сотрудничества: зарплатная карта, закрытый без просрочек кредит, депозитный счет и пр.

Хорошим решением будет обращение в структуры из ТОП-5. У них лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье: самые низкие ставки, отлаженные процессы, партнерские программы со страховщиками и оценщиками.

Если у вас нет справки 2НДФЛ, обратитесь в банки, принимающие подтверждение платежеспособности в другой форме.

Анкета-заявка заполняется на стандартном бланке. Ее можно оформить и в электронном виде, выслать на адрес менеджера кредитного отдела. Для предварительного рассмотрения потребуют упрощенный перечень документов: копию паспорта, свидетельство о браке, справку о доходах, копию трудового контракта.

Шаг 2. Определяемся с объектом недвижимости

Выбор квартиры определяется не только желаниями и возможностями покупателя, но и требованиями кредитора. При просмотре объектов оценивайте техническое состояние дома, инфраструктуру.

Убедитесь, что выбранная квартира не заложена, что в ней не прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды и граждане, отбывающие срок за нарушения закона.

Шаг 3. Изучаем документы на жилье и предоставляем их в банк

Изучение документов на выбранную квартиру лучше доверить специалисту. На этом этапе проверяют наличие подлинников свидетельств о праве собственности и выписки из ЕГРП. Посмотрите технический паспорт с кадастровым номером. Попросите продавца представить справку об отсутствии задолженности по платежам ЖКХ.

Обязательно проверьте, сколько раз объект менял собственников. Если это происходило каждые полгода – откажитесь от сделки, поскольку банк не даст денег.

В этом видеоролике вы получите советы, как правильно проверить объект:

Шаг 4. Ожидаем результатов оценивания

В крупных банках есть свои службы оценщиков, и их услуги для клиента бесплатны. Но если кредитор рекомендует вам выбрать оценочную компанию самостоятельно, приготовьтесь заплатить комиссию до 2% от стоимости объекта.

Специалисты проведут аудит недвижимости, и дадут письменное заключение о состоянии и стоимости. Этот документ будет основой для расчета суммы кредита.

Вам одобрили кредит? Отлично, получайте ипотечное соглашение и регистрируйте обременение объекта в Росреестре.

Шаг 5. Обращаемся в Росреестр

Собираем пакет документов на квартиру и вместе с договором купли-продажи передаем в Росреестр для регистрации. Процедура оформления занимает несколько дней. Прибыв к назначенному сроку, уплатите пошлину и получите подлинник Свидетельства о собственности.

Совет: если вашу сделку сопровождает риэлтор, он сделает за вас часть работы по сбору и передаче документов. Вам останется прибыть к назначенному часу в Росреестр и поставить подписи в книгах учета.

Шаг 6. Заключаем ипотечный договор и рассчитываемся с продавцом

Получив закладную из Росреестра, передаем ее кредитору для подтверждения совершения сделки. К этому моменту подготовят ипотечный договор. Условия договора определяют способ выдачи денег — наличными или перечислением на ваш счет.

Прочитайте договор перед его подписанием. Убедитесь в соблюдении всех параметров, проверьте полную стоимость кредита (эффективную ставку) и график платежей. После подписи документа получите деньги.

Расчет с продавцом квартиры — по договоренности — наличкой либо переводом. В любом случае возьмите документы, подтверждающие передачу денег в полном объеме и отсутствие претензий продавца.

Параллельно с оформлением ипотечного договора происходит и страхование объекта. Страховая компания сама передаст в банк копию полиса.

В какой банк обратиться

Где лучше взять ипотеку на приобретение квартиры вторичного рынка, определяет заемщик.

Финансовые консультанты рекомендуют оценивать не только ставки и комиссии, но и надежность самого банка: отзывы лицензий продолжаются. Несмотря на то, что вы будете должны структуре, а не она вам, проблем при ликвидации кредитора не избежать.

Примеры условий, действующих в 2018 году на ипотечные программы для вторички:

Приведенные в таблице ставки – базовые, они меняются индивидуально. Например, в Сбербанке есть платная услуга электронной регистрации сделки. Если заемщики ею пользуются, основной тариф по кредиту снижают на 0,7%. Что влияет на окончательную процентную ставку и как получить лучшие тарифы, читайте дальше.

Как снизить процент по ипотеке — полезные советы

Получить самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам могут участники специальных программ (бюджетники, молодые семьи), а также владельцы зарплатных карт и сотрудники компаний-партнеров банка.

Что делать рядовым заемщикам?

Совет 1. Купите страховые полисы

Да, это увеличит расходы, но снизит тариф. При ссуде сроком на 20 лет ощутимую выгоду дает снижение даже на 1%. По закону, оформлять страховку имеете право в любой страховой компании. Но кредиторы продвигают своих партнеров по группе.

Например, в Сбербанке предложат оформить полис в компании «Сбербанк-Страхование». В группе ВТБ есть свой страховщик, «ВТБ-Страхование».

Если при оформлении полиса в «дочерней» компании кредитор снизит тариф на основной продукт, воспользуйтесь этим. Тем более что никто не запретит поменять страховщика в следующем году, если найдете более выгодные предложения.

Совет 2. Дайте дополнительные гарантии

Поручители и дополнительный залог – еще один способ получить скидку от кредитора. Минусы тоже есть: залог придется страховать, а с поручителем могут испортиться отношения в случае просрочек.

Совет 3. Пользуйтесь услугами банка-кредитора

Кредиторы любят, когда пользуются всеми их продуктами. Например, наличие депозитного счета, даже на небольшую сумму, будет положительно воспринято при рассмотрении заявки.

Хорошим решением станет оформление дебетовой карты, и перевод на нее заработной платы или ее части. Работодатель запретить это не может: по законодательству сотрудник имеет право получать свои доходы на карты любых банков, по своему выбору.

Заключение

Покупка квартир вторичного рынка в кредит имеет свои плюсы и минусы. Если вы решили купить недвижимость с помощью заемного капитала, сначала оцените свои перспективы получить ссуду на комфортных условиях. Иначе кредитный договор превратится в непосильную ношу для семейного бюджета.

(3 оценок, среднее: 3,67 из 5)

Загрузка...