В марте 2018 года моя знакомая купила жилье в ипотеку. Ирина выбрала квартиру хорошей планировки в доме старой постройки, в удобном районе. Цена соответствовала бюджету и планам: собственными средствами оплачивалась половина стоимости, оставшуюся сумму покрывала ипотека на вторичное жилье.
Обратившись в банк, она была неприятно удивлена ставками: на готовое жилье они оказались выше, чем на квартиры в новостройках. Этот и другие «подводные камни» ипотечных кредитов на вторичку мы обсудим в новой статье.
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье
На вопрос, можно ли взять ипотеку на вторичное жилье, финансовые консультанты ответят утвердительно. Но будем честными: банки одобрят кредит только при соответствии объекта и заемщика требованиям. И условия кредитования для каждого клиента будут индивидуальные.
Ирине Федоровне предложили специальный тариф, 10% годовых. Что же повлияло на позицию банка?
В конкретном случае:
- высокий первый взнос;
- хорошая кредитная история;
- официальное подтверждение доходов;
- корпоративные отношения;
- юридическая чистота сделки;
- ликвидность объекта.
Опыт моей знакомой можно использовать в качестве примера, как правильно взять ипотеку на вторичное жилье, и мы еще к нему вернемся.
Рассмотрим три причины, по которым банкиры предъявляют повышенные требования при кредитовании вторички.
1)Техническое состояние объекта
Покупка квартир в домах старого фонда имеет высокие риски: дом может идти под снос или ожидать капитального ремонта. Материал стен, перекрытий, высотность, наличие перепланировок, состояние коммуникаций – все эти параметры влияют на оценку объекта и окончательное решение банка.
2) Юридическая чистота
Учитывая высокий процент махинаций с недвижимостью, банк проверяет документы на приобретаемый объект.
Покупателю откажут, если:
- часто менялись собственники;
- в квартире прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью;
- продавцом объекта выступает родственник заемщика.
Есть и другие причины отказа, например, покупка доли или комнаты: банкиры не дадут деньги при риске оспаривания права собственности.
3) Рейтинг заемщика
Традиционная причина отказа в выдаче любой ссуды – низкая платежеспособность и плохая репутация. Жилищный заем не дадут клиентам с отрицательной кредитной историей, безработным, без подтвержденных доходов. Даже если выбранный объект ликвидный, заемщику с низким рейтингом откажут.
Резюмируем: ипотечный кредит на вторичное жилье гарантированно одобрят клиентам с хорошей репутацией, приобретающим ликвидную недвижимость без юридических рисков.
Условия предоставления
Особенности жилищных ссуд (длительные сроки и крупные суммы) объясняют условия предоставления.
Перечислим наиболее распространенные.
1) Залог и поручительство
Обеспечением ссуды выступает приобретаемая недвижимость. В ряде случаев деньги дают под залог уже имеющегося жилья. Если рейтинг заемщика сочтут недостаточным, потребуют дополнительных гарантий, например, поручительства.
2) Созаемщики
В специальных программах, для молодых семей или с использованием материнского капитала, супруг(а) заемщика в обязательном порядке становится созаемщиком. В остальных случаях созаемщиков привлекают, чтобы получить лучшие условия.
3) Страхование
Банки настаивают на оформлении страховых полисов.
Что предлагают застраховать:
- Объект залога от порчи и утраты – на весь период кредитования.
- Титул, риск утраты права собственности – на первые три года после покупки.
- Жизнь и здоровье заемщика – на весь период ипотеки.
Страхование – дело добровольное, но кредиторы умеют убеждать: без полиса процентная ставка возрастет на 1-2%.
4) Первый платеж
Наличие собственных средств – обязательное условие. Купить жилье без первоначального взноса в ипотеку могут заемщики с материнским капиталом или военным сертификатом. В этих случаях государственные средства будут направлены на уплату первого взноса.
Большинство программ в 2018 году на вторичное жилье декларируют начальный платеж от 20%. Чем выше сумма, тем больше шансов на одобрение заявки по лучшим тарифам.
5) Требования к заемщикам
Ипотечный заем дадут гражданам РФ трудоспособного возраста, подтвердившим наличие постоянных доходов. Оценка платежеспособности производится по формуле: совокупных доходов семьи должно хватать на текущие расходы и расчеты по ссуде.
6) Условия кредитования
Ипотечную ссуду в 2018 году оформляют на срок до 30 лет под ставку от 8,9%.
Это не касается специальных программ: например, указ Путина по поддержке многодетных семей дает возможность получить временную льготу (6%) на ипотеку в новостройках.
При стандартных программах на вторичку окончательный тариф зависит от совокупности всех перечисленных выше условий.
Как взять ипотеку на вторичку — пошаговая инструкция для заемщика
Перед выбором кредитора оцените свое финансовое положение и рассчитайте личный бюджет.
Как это сделала Ирина:
- требуемая сумма ипотеки 1,5 млн рублей (стоимость квартиры 3 млн рублей — собственные средства 1,5 млн рублей);
- чистый доход 30 000 рублей (зарплата 60 тыс. рублей — текущие расходы 30 тыс. рублей).
Исходя из этих условий, она определила комфортный уровень для себя платежей в банк – не более 15 тыс. рублей в месяц. В бюджет сопутствующих расходов внесли госпошлину за регистрацию сделки и страховые полисы на первый год, всего 14 000 рублей.
Расчеты были сделаны с учетом целей заемщика – купить свое жилье и выплачивать по ипотеке сумму, необременительную для бюджета. Если бы Ирина сказала: «хочу рассчитаться с банком за 5 лет», размер платежа превысил бы ее чистый доход. Ставя цели, соизмеряйте их с вашими возможностями.
Приведем порядок получения ипотеки на вторичное жилье
Шаг 1. Выбираем банк и подаем заявку
Переходя к выбору банка, оцените свои отношения с финансовыми структурами. Например, Ирина обратилась в банк, с которым у ее компании-работодателя хорошие деловые связи. Это положительно повлияло и на скорость рассмотрения заявки, и на тариф.
В первую очередь обратите внимание на банки, с которыми уже есть опыт сотрудничества: зарплатная карта, закрытый без просрочек кредит, депозитный счет и пр.
Хорошим решением будет обращение в структуры из ТОП-5. У них лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье: самые низкие ставки, отлаженные процессы, партнерские программы со страховщиками и оценщиками.
Если у вас нет справки 2НДФЛ, обратитесь в банки, принимающие подтверждение платежеспособности в другой форме.
Анкета-заявка заполняется на стандартном бланке. Ее можно оформить и в электронном виде, выслать на адрес менеджера кредитного отдела. Для предварительного рассмотрения потребуют упрощенный перечень документов: копию паспорта, свидетельство о браке, справку о доходах, копию трудового контракта.
Шаг 2. Определяемся с объектом недвижимости
Выбор квартиры определяется не только желаниями и возможностями покупателя, но и требованиями кредитора. При просмотре объектов оценивайте техническое состояние дома, инфраструктуру.
Убедитесь, что выбранная квартира не заложена, что в ней не прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды и граждане, отбывающие срок за нарушения закона.
Шаг 3. Изучаем документы на жилье и предоставляем их в банк
Изучение документов на выбранную квартиру лучше доверить специалисту. На этом этапе проверяют наличие подлинников свидетельств о праве собственности и выписки из ЕГРП. Посмотрите технический паспорт с кадастровым номером. Попросите продавца представить справку об отсутствии задолженности по платежам ЖКХ.
Обязательно проверьте, сколько раз объект менял собственников. Если это происходило каждые полгода – откажитесь от сделки, поскольку банк не даст денег.
В этом видеоролике вы получите советы, как правильно проверить объект:
Шаг 4. Ожидаем результатов оценивания
В крупных банках есть свои службы оценщиков, и их услуги для клиента бесплатны. Но если кредитор рекомендует вам выбрать оценочную компанию самостоятельно, приготовьтесь заплатить комиссию до 2% от стоимости объекта.
Специалисты проведут аудит недвижимости, и дадут письменное заключение о состоянии и стоимости. Этот документ будет основой для расчета суммы кредита.
Вам одобрили кредит? Отлично, получайте ипотечное соглашение и регистрируйте обременение объекта в Росреестре.
Шаг 5. Обращаемся в Росреестр
Собираем пакет документов на квартиру и вместе с договором купли-продажи передаем в Росреестр для регистрации. Процедура оформления занимает несколько дней. Прибыв к назначенному сроку, уплатите пошлину и получите подлинник Свидетельства о собственности.
Совет: если вашу сделку сопровождает риэлтор, он сделает за вас часть работы по сбору и передаче документов. Вам останется прибыть к назначенному часу в Росреестр и поставить подписи в книгах учета.
Шаг 6. Заключаем ипотечный договор и рассчитываемся с продавцом
Получив закладную из Росреестра, передаем ее кредитору для подтверждения совершения сделки. К этому моменту подготовят ипотечный договор. Условия договора определяют способ выдачи денег — наличными или перечислением на ваш счет.
Прочитайте договор перед его подписанием. Убедитесь в соблюдении всех параметров, проверьте полную стоимость кредита (эффективную ставку) и график платежей. После подписи документа получите деньги.
Расчет с продавцом квартиры — по договоренности — наличкой либо переводом. В любом случае возьмите документы, подтверждающие передачу денег в полном объеме и отсутствие претензий продавца.
Параллельно с оформлением ипотечного договора происходит и страхование объекта. Страховая компания сама передаст в банк копию полиса.
В какой банк обратиться
Где лучше взять ипотеку на приобретение квартиры вторичного рынка, определяет заемщик.
Финансовые консультанты рекомендуют оценивать не только ставки и комиссии, но и надежность самого банка: отзывы лицензий продолжаются. Несмотря на то, что вы будете должны структуре, а не она вам, проблем при ликвидации кредитора не избежать.
Примеры условий, действующих в 2018 году на ипотечные программы для вторички:
| Банк | Сумма (руб.) | Тариф (%) | Первый платеж | Условия |
| Сбербанк | от 300 000 | от 9,1 | 15% | Срок кредита до 30 лет, при отказе от страховки тариф увеличивается на 1%;
при отсутствии справки 2НДФЛ первый взнос 50%. |
| ВТБ | от 600 000 | от 9,3 | 10% | Для бюджетников ставка 8,9%;
тариф 9,3% для зарплатных клиентов; стандартная ставка от 9,6%; при отказе от страхования +1%. |
| Газпромбанк | от 500 000 | от 10,2 | 10% | Без страхового полиса ставка +0,5% к базовому тарифу;
срок кредитования до 30 лет; ссуда выдается на квартиры, таунхаусы, гаражи, машино-места. |
Приведенные в таблице ставки – базовые, они меняются индивидуально. Например, в Сбербанке есть платная услуга электронной регистрации сделки. Если заемщики ею пользуются, основной тариф по кредиту снижают на 0,7%. Что влияет на окончательную процентную ставку и как получить лучшие тарифы, читайте дальше.
Как снизить процент по ипотеке — полезные советы
Получить самые низкие процентные ставки по ипотечным кредитам могут участники специальных программ (бюджетники, молодые семьи), а также владельцы зарплатных карт и сотрудники компаний-партнеров банка.
Что делать рядовым заемщикам?
Совет 1. Купите страховые полисы
Да, это увеличит расходы, но снизит тариф. При ссуде сроком на 20 лет ощутимую выгоду дает снижение даже на 1%. По закону, оформлять страховку имеете право в любой страховой компании. Но кредиторы продвигают своих партнеров по группе.
Например, в Сбербанке предложат оформить полис в компании «Сбербанк-Страхование». В группе ВТБ есть свой страховщик, «ВТБ-Страхование».
Если при оформлении полиса в «дочерней» компании кредитор снизит тариф на основной продукт, воспользуйтесь этим. Тем более что никто не запретит поменять страховщика в следующем году, если найдете более выгодные предложения.
Совет 2. Дайте дополнительные гарантии
Поручители и дополнительный залог – еще один способ получить скидку от кредитора. Минусы тоже есть: залог придется страховать, а с поручителем могут испортиться отношения в случае просрочек.
Совет 3. Пользуйтесь услугами банка-кредитора
Кредиторы любят, когда пользуются всеми их продуктами. Например, наличие депозитного счета, даже на небольшую сумму, будет положительно воспринято при рассмотрении заявки.
Хорошим решением станет оформление дебетовой карты, и перевод на нее заработной платы или ее части. Работодатель запретить это не может: по законодательству сотрудник имеет право получать свои доходы на карты любых банков, по своему выбору.
Заключение
Покупка квартир вторичного рынка в кредит имеет свои плюсы и минусы. Если вы решили купить недвижимость с помощью заемного капитала, сначала оцените свои перспективы получить ссуду на комфортных условиях. Иначе кредитный договор превратится в непосильную ношу для семейного бюджета.
(3 оценок, среднее: 3,67 из 5)
Загрузка...
